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學者駁任志強房價拐點未到論市場供給嚴重過剩
駁任志強"房價拐點未到論"
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2014年二季度，國內樓市一片低迷，在社會各界的一片"看跌"聲中，華遠地產總裁任志強先生發表瞭博文《樓市》(下稱"博文")駁斥"房價拐點論"，表示"今年的投資、銷售、價格增幅總體穩定，或仍略有增長"，甚至聲稱"現在是買房的最好機會"。文章一經面世，就引發瞭國內關於房價是漲是跌的大討論。
針對文章的一些觀點，筆者有一些不同的看法。
支撐房地產發展的基本要素是否改變？
博文基於四個原因認為"支撐我國房地產發展的基本要素沒有改變"。對此，筆者有不同的看法。
其一，"中國經濟仍將以7%至8%左右的速度增長，而在世界范圍內房價出現拐點的國傢，其GDP增速都低於6%"，任志強先生認為隻有增速降低到6%以下才可能出現房價拐點。對此，筆者認為，經濟增速與房價拐點並無理論上的直接聯系，且增速趨勢的放緩也並非拐點出現的必要條件。如日本經濟自上世紀60年代中期以來就高速發展，大量新資金沒有去處，使得日本出現瞭地產投機風潮，房價泡沫與日俱增，最終導致房地產泡沫破滅，當時日本的GDP增速也達到瞭8%。
其二，博文談到"中國城市化率較低，城鎮化率仍處於高增長期"。想必任志強先生忽略瞭一點，那就是農村大量青壯年勞動力已經進城。根據中國傢庭金融調查數據(CHFS)，16~30歲的農村戶籍年輕人中進城人口占到58.7%，31~45歲的進城比例也達到瞭46.6%，留在農村的年輕人已經不多，未來我國城鎮化速度將會進一步減緩。
其三，博文提到我國"適齡結婚人口高峰持續，人口老齡化加速"。根據CHFS數據，我國戶主年齡在55歲以下的年輕傢庭和中年傢庭其自有住房率高於其他國傢。其中，年齡在25~34歲的年輕傢庭中，自有住房率高達80.9%，而澳大利亞和美國這一比例僅為48.9%和36.8%。同車貸新北八里車貸時，伴隨著人口老齡化的加速，老齡化人口的去世將供給出更多房屋。
第四，"消費結構方面，我國住房消費剛超過傢庭消費的8%，至少還有三倍的上行空間"。我們不妨用CHFS數據來看看中國傢庭的房產占據傢庭總資產的比重情況，我國城鎮傢庭的房產已經占到傢庭總資產的62.9%。試問，在以房產為主要資產的傢庭中，還能有多少能力再負擔住房消費？中國居民住宅消費能力已接近透支的極限。
是否隻要有銷量就是有需求？
該博文還說"價格合理調整的市場會出現日光盤，當價格隨市場中的供求關系調整時，隻要有銷量就是有需求"。不可否認，在市場低迷的情況下，目前某些地區還出現瞭不少"日光盤"，但"熱銷"的表象都是由某一樓盤降價而周遭房價依然還處於"高燒不退"的狀態下生成的。這從另一個側面說明瞭購房傢庭數據缺乏，難以全面瞭解住房市場的供需狀況，無法形成對房地產市場合理的預期。
根據CHFS數據，我國住房剛需旺盛的時代已經過去，且目前剛需中超過八成的需求都是無效的，沒有購房能力。自2011年8月到2013年8月，剛性住房需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需傢庭中，有能力購買的傢庭鳳毛麟角。城鎮地區剩餘的可實現剛性住房需求的僅為15.9%，無效的剛需達到84.1%。當前剛性需求已經很難成為現有房價的有力支撐。
在此剛需嚴重不足的情形下，即便央行近日出臺政策，"禁止銀行停止個人購房貸款"，其指導效果恐怕也十分有限。
空置問題是否嚴重？
針對"空置"這一問題，任志強先生的看法是"已購房的空置在不同城市意義不同，如三四線城鎮的空屋多是由勞動力流入大城市造成的"。的確，在城鎮化態勢下，大量的農村戶籍人口湧入城市，造成戶籍地房屋大量空置，但是，CHFS數據顯示，即使排除由於外出務工等原因造成的空置，三、四線城市的空置率也與一、二線城市的空置率相當。
而且，隨著時間的推移，勞動力回流的現象也開始出現。根據CHFS數據，從2011年到2013年，東部和中部農民工占比都出現瞭明顯下降，東部從25.1%下降至23.6%，中部地區則由15.9%下降至14.9%。這兩個地區流失的農民工都回到瞭西部，使西部地區農民工比例從8.0%上升到瞭19.9%。目前，一、二線城市也已存在相當高的住房空置率現象。在過去的若幹年和今後相當長的一個時期內，農村勞動力還是難以融入城市，因此當他們年老時，回流是大多數農民工最終、必然的選擇，那麼勞動力輸入大省房屋空置狀況勢必還會加劇。
不動產登記與房地產稅將進一步激活存量
中國傢庭金融調查2013年數據顯示，我國住房供給已經過剩，現有存量房短期內難以消化。城鎮傢庭多套房擁有率達到18.6%。
假設擁有多套住房的傢庭僅保留一套住房自住，將其他住房視為住房供給，這部分傢庭提供的住房供給量就達到5126萬套，可滿足23.3%的城鎮傢庭的住房需求。同時，截至2013年8月，全國住宅商品房待售面積為2.92億平方米，按照2012年城鎮地區人均住房面積33平方米進行計算，若取城鎮傢庭戶均人口2.88人，則截止到2013年8月未出售的商品住宅約為300萬套，因此現有存量房所能提供的總供給為5426萬套住房。
同時根據傢庭現有住房狀況推算的傢庭剛性住房需求量為5500萬套，則僅有74萬套需求缺口需要滿足。進一步，若再考慮到另有1600萬套保障房將計劃投入使用，現有住房需求缺口將完全被填補。
另一方面，不動產登記與房地產稅的實施還將進一步激活存量。十八屆三中全會《決定》要求加速推進房地產稅相關立法，以擔當地方財政收入主力，房地產稅的開征為大勢所趨。根據中國傢庭金融調查數據，若僅對傢庭持有的多套房征收2.68%的房地產稅，就可以房產稅取代土地財政。而征收房地產稅增加瞭持有多套房的成本，若房地產稅使得持有一套房屋的成本高於收益，則戶主會選擇出售房產。數據核算顯示，在對多套房征收2.68%的房地產稅後將至少激活1132萬套存量住房售出。
同時，十八屆三中全會後，國務院總理李克強提出"整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度"，這項制度出臺以後，全面征收房地產稅的技術條件就基本具備。考慮到未來持有成本的增加，多套房傢庭可能將拋出多餘住房。
博文還稱"一至四月房價的下降是與去年同期的高增長相比的"。然而，更多的消息稱，"五一節"期間，一線城市房產成交量大幅下降，全國各地二手房也普遍出現有價無市的局面。目前房地產市場銷售並不"景氣"，遠非任志強先生所說的"絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量"。
綜上，筆者認為，2013年房地產市場供給嚴重過剩，且存在大量空置，短期內難以消化，快速擴張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產市場的種種不健康因素都在表明：房地產泡沫正面臨被擠破的風險，房地產市場的"拐點"已經來臨。(作者系西南財大中國傢庭金融調查與研究中心主任)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/09304209148.shtml
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