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京七條出臺一周 樓市觀望情緒顯現
10月23日，"京七條"橫空出世，填補瞭近半年來調控政策的"空白"，相關措施包括嚴厲打擊騙購行為、嚴查變相漲價的項目等。其中最受關註的莫過於明確提出要加大"自住型商品房"供給，今明兩年推出"7萬套7折房"政策。當前，樓市價格已經處於高位，"京七條"會令高熱的北京樓市降溫嗎？
高房價下觀望情緒已顯現
記者瞭解到，由於政府網站的簽約滯後性，目前"京七條"還沒有對市場造成實質的交易影響，更多是給樓市買賣雙方的心理預期增減砝碼。在房價已處高位的現狀下，新政策無疑加重瞭市場的觀望情緒。
據北京市房地產交易管理網和亞豪機構數據顯示，10月23日-10月30日內，北京一手商品房共簽約2569套，簽約均價為24071元/平米，其中成交大戶是珠江四季悅城，共簽約614套，均價為20888元/平米，成交主力項目還有中國鐵建廣場、華潤公館九裡、國銳金頂等。
而從十月的整體成交看，"銀十"遜色於"金九"。據中原地產研究部統計數據顯示，10月1日-29日，北京新建住宅簽約套數為8663套，環比9月下跌32%，同比下跌3%；二手房住宅成交9917套，環比下跌20%，同比下跌4.5%。
"從2012年初以來北京房價已經連續上漲超過20個月，高價下購買力逐步減弱，現在市場雙方均出現觀望"，中原地產市場部研究總監張大偉說，成交量放緩，價格漲幅也必定會受限制，"京七條"的政策出臺會加重市場的觀望情緒。
多數樓盤未改入市計劃
從"京七條"的新規來看，"7萬套7折房"戶型以90平米以下為主，沖擊最大的是針對首次置業的剛需盤，更有專傢認為這會使房山、大興等剛需集中的區域樓市重新洗牌。
但針對新政可能造成的影響，記者詢問的多個項目都表示需要"再觀察"，目前項目的營銷計劃還沒有改變。
"項目體量小就幾千套房，現在一期排號客戶都有2000多瞭"，大興天宮院一剛需項目營銷負責人表示，蓄客情況還沒有什麼變化，項目還會按原預期在年底前入市，隻要最後報價穩定在23000元/平米左右，相信成交量不會有問題。
而天宮院另一項目銷售負責人則表示，天宮院區域未來還有大批土地會供應，區域開發商都走"快周轉"路線，"7萬套"最快也要2014年末至2015年進入市場，而兩年內一般的開發項目都會完成清盤。房山金地朗悅等項目的營銷負責人也表示，快銷是公司一貫的營銷策略。
不僅是開發商，購房者也需要一段時間來瞭解新政策，形成對市場的新判斷。"京七條"出臺三天後，10月26日，位於舊宮的中南灣成為新政後首個開盤的樓盤，現房銷售，定價在3.3萬元/平米左右，記者在開盤現場詢問的多名購房者都"不知道7萬套怎麼回事"，"房價仍將上漲"仍是購房者的普遍預期，一些放棄購房的客戶更多是因為性價比，而非因為新政。
新政影響尚有待觀察
市場風向轉變歷來需要一些時間來醞釀。業內人士表示，土地市場的成交將成為房企對未來樓市預期的溫度計。"賬算不過來，我們不玩"，北京一傢國有房企的相關負責人明確表示，不會去競拍自住型商品房的土地。
一傢知名顧問代理公司北京商業營業部總監昨日表示，現在開發商已很難拿到純住宅用地，如果未來在7萬套壓力下，剛需住宅銷售困難，那麼項目產品的整體設計也將調整，可謂"牽一發而動全身"，但這隻是最糟糕的情況，也有可能新政如此前的70/90政策，最終被市場自動調整。
對於北京3年內的新房市場，大部分業內人士還是表示瞭樂觀。"供需嚴重倒掛下，純商品房的房價有再次上行的風險"，亞豪機構副總經理任啟鑫說，住房供應總量沒有明確說增加，自住商品房占比又必須提高，意味著正常的商品房供應量相應減少，房價或將再漲。
記者追訪
多數房企"淡定"應對新政
"京七條"出臺，房企是否會有特別的應對策略？記者通過采訪，發現目前大多數開發商還比較淡定，也有一些房企表示會考慮調整推盤節奏。
房企多稱"不受影響"
對於新出的自住商品房政策，珠江地產華北公司副總經理趙津對記者表示，就多數項目而言，自住商品房項目位置相對比較偏，同時最快也要到明年下半年才入市，短期不會明顯影響到多數房企銷售安排。
珠江地產旗下東都國際預計在11月開盤。趙津表示，開盤將按原計劃推進。項目定價還未最終確定，但會堅持高性價比的策略。
融創北京公司營銷副總樓艷青告訴記者，"京七條"對高端項目來說還是偏利好多一點。就融創在京項目來說，不會因為目前政策而改變銷售節奏。10月中旬，融創在亦莊的楓丹壹號開盤，認購率達九成。樓艷青說，下次開盤預計在明年上半年。
在東南五環外，泰禾1號街區和首開萬科公園裡項目都計劃在年內開盤，這兩個項目和恒大豆各莊自住商品房地塊都在東南五環外。根據記者從項目方面瞭解，兩項目開盤都將按原計劃進行。北京萬科有關人士也表示，目前不會做出推盤策略的調整。
少數房企或加快推盤速度
同在大臺湖板塊，都距離恒大豆各莊項目不遠，東亞·印象臺湖項目則有意根據產品不同進行應對。東亞新華地產營銷總監賈玉鵬對記者表示，目前在售的辦公類產品，受自住商品房影響較小。但未來新的一期住宅產品，則可能會受到一些沖擊。
賈玉鵬說，印象臺湖新的住宅房源原來有賣現房的計劃，現在則有可能提前，以避開恒大豆各莊項目集中上市期。據記者瞭解，恒大豆各莊項目明年下半年即有可能入市。
除"京七條"外，三中全會可能涉及的土地改革，也讓一些房企開始關註政策疊加的影響。華業地產副總裁陳雲峰告訴記者，近期，華業就在研究加快推盤速度，成倍增加明年推盤貨值。華業在通州的項目除瞭住宅大盤華業東方玫瑰外，還有位於新城核心區的新北京中心綜合體。陳雲峰透露，新北京中心綜合體將推出一些精品公寓產品，和普通住宅形成差異化。
亞豪機構市場總監郭毅還分析瞭銀行信用貸款車貸怎麼貸款比較會過件另外一種可能，相對於剛需盤加快節奏，個別高端盤或放緩推盤節奏。隨著純商品住宅用地減少，商品住宅市場可能出現"泛高端化"趨勢，目前在售高端項目在成本優勢上比較突出，選擇惜售，未來升值空間還會走高。
■ 業內看法
1、中低端樓盤將受沖擊
針對新公佈的"京七條"，北京房地產業協會秘書長陳志表示，7條措施更多是對已有調控措施的重申與完善，並非加碼。但其中自住商品住房的推出，針對中低收入人群，是一項利好。
高策地產服務機構董事長陶紅兵也認為，"自住商品住房"政策有新意。相對於有嚴格收入限制的保障房，自住商品房這種"類保障房"面向夾心層，取消戶籍和收入限制，是一種進步。
針對自住商品房的推出，首創集團董事長劉曉光談重劃區土地任何問題免費諮詢汽車貸款到，未來把"限房價、競地價"作為土地出讓主流途徑，自住型商品房在新房中比例不低於50%。這種調控思路不同於以往的需求端控制，而是著重調節供給，強化住房的民生屬性，可能改變未來的產品結構。
融創中國董事長孫宏斌則在微博上公開表示，"支持京七條。"孫宏斌認為，政府把土地收益的一部分拿出來補貼給中低收入人群，雖不是市場化做法，但顧及瞭公平，對市場影響是巨大的。
朝陽區某樓盤營銷負責人告訴記者，自住商品房推出，將分流走一大批剛需和部分首改客群，對於五環外一些價格在兩三萬水平的樓盤會形成沖擊。
2、高端樓盤稀缺性將更明顯
和普通商品房項目相比，業內人士認為高端樓盤受到的影響將不一樣。
孫宏斌就認為，高端樓盤受到的影響相對小很多，高端客戶一是沒資格，二是不會選擇自住商品房。
陶紅兵更直接地表示，自住商品房政策對於高端項目是利好。從土地供應來看，"餅就這麼大，多切一塊給自住商品房，中高端商品住宅就更少瞭。"
業內分析認為，北京出臺"京七條"，表態"低端有保障，中端有支持，高端有控制"，供應結構三元化趨勢越來越明顯。預計未來高端市場會更為放開，"沒必要替有錢人控制房價。"
北京市住建委有關負責人也強調，"高端有控制"不是控制高端商品房價格，而是控制高端商品房供應在全市新建住宅中的比例。未來高端住房或隻占全市住宅供應的30%。
■ 二手房市場
觀望情緒已現 價格尚未松動
如今，距離"京七條"出臺一周有餘，本報記者多方瞭解，二手房市場從10月份開始，就已經出現瞭一定的觀望情緒，但成交價格並沒有明顯變化。
觀望情緒月初已現
豐臺區馬傢堡西裡鏈傢地產門店的經紀人告訴記者，從10月份開始，區域內來看房的客戶就有比9月份減少的跡象。"我覺得主要的原因，一方面是之前價格已經漲得比較高瞭，另一方面，是三中全會快要召開瞭，買傢在觀望是否有新政策出臺。"
位於朝陽區雙井的麥田房產富力城門店經理丁先生告訴記者，目前區域二手房市場的買傢也出現瞭觀望情緒。"每年到年底，銀行批貸款都比較難，而年底往往又會有新政策出臺。因此往年這個時候，也會有觀望情緒出現，今年來得早一些。"
位於通州九棵樹區域的中原地產門店經紀人告訴記者，"京七條"剛出臺一周，而且內容裡沒有針對買賣雙方的具體限制，因此區域內的市場還沒有明顯變化。
記者采訪的多個區域的二手中介均表示，區域內的成交價格並沒有明顯變化。富力城門店的丁先生表示："富力城區域沒有出現所謂的拋售現象，有個別一兩個業主著急賣房降價的情況是有的，這也是很正常的事情。"
價格仍有上漲壓力
據21世紀不動產北京安信瑞德市場研究部的監測數據顯示，10月份第四周(10.21-10.27)，北京二手房市場整體保持上揚態勢，連續三周上漲，但量價漲幅趨緩，受政策預期的影響，觀望情緒較普遍，價格上漲壓力依然不小。
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍認為，隨著買賣雙方度過價格上漲的適應期及三中全會政策落地後，市場放量短期會受到影響。鑒於目前買賣雙方對政策預期較為強烈，加上新房推盤動力不足，總體供需依然較為緊張，房價下降的可能性也不大。
鏈傢地產市場研究部分析師張旭分析說："雖然有新的自住型商品住房政策出臺，但目前還沒有投入到市場，購房者的預期比較模糊。另外一方面，從土地的供應和出讓情況估計，城區的房源投放將會極為有限，對二手住宅市場的沖擊也將比較有限。"
B10-B11版采寫
新京報記者 自曾暉 張旭 劉狄
■ 政策亮點
根據北京的規定，自住型商品住房，套型建築面積以90平米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平米；銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
2013年，北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-01/08152476146.shtml
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